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    1. 決勝存量去化時代 九鼎投資助力商業地產商回歸“運營為王”

      2016-09-23

      隨著中國經濟進入新常態,商業地產正面臨著供給過剩、電商沖擊等諸多壓力。與此同時,消費升級使得商業地產呈現出多業態爆發性增長,為線下商業連鎖帶來了不可多得的發展契機。   

      在此背景下,專注于私募股權投資的九鼎投資根據自身對消費行業的趨勢判斷,將聯合眾多消費服務類企業和金融機構,通過資管、商業管理、互聯網結合的方式為商業地產企業提供“融投管退”全方位的解決方案,以期在商業地產存量去化和運營的“白銀”時代打造行業翹楚并謀求共贏。

      近日,九鼎投資商業地產板塊負責人、商業地產基金董事總經理馬占田接受了記者專訪,分享了九鼎投資對于商業地產風險與機遇的趨勢判斷。


      行業洗牌   優質商業地產價值將獲得重構

      中國的商業地產項目在經歷了幾年的高速增長后日漸分化。大量的購物中心在面臨淘汰的同時,具有實力的項目仍存在巨大發展空間。

      2010年以來,在各地政府與地產界的大力推動下,以購物中心為代表的商業地產迎來“大躍進”時代。截止2016年全國可統計的購物中心已達4700個,同時還有大量在建項目。按照這樣的狀態,預計2020年全國開業的購物中心將達到上萬家,趨于全面飽和過剩。

      此外,萬達、中糧等實力地產商近年來在全國各地跑馬圈地,擴張范圍觸及廣大三、四線城市,更加劇了商業地產的競爭。與此同時,以阿里巴巴、京東等為代表的線上電子商務平臺急速發展,對線下商業造成較大沖擊。可以預見,在線上沖擊和線下過剩的雙重壓力下,商業地產市場已大步跨進依賴于運營和存量去化的時代。

      在九鼎投資看來,在存量去化時代,商業地產的增量依舊可觀。

      九鼎投資商業地產基金董事總經理馬占田表示:“從行業發展的長周期來看,供應過剩是市場周期性波動的結果,而電商對線下體驗性商業的沖擊較為有限,購物中心作為線下消費者的核心‘入口’,其價值將在市場出清后獲得重塑。尤其在中國城鎮化發展和消費升級的大背景下,居民以購物中心為生活體驗載體的消費需求仍有很大發展空間,線下‘入口’的價值不可估量。”該機構預計,購物中心未來三年將以每年15-20%的速度增長。


      助力地產商提升“內功”   第三方服務商大有可為

      “我們認為,真正決定商業在周期性陣痛中能否存活甚至逆勢上揚的是商業的‘內功’,也就是商業的管理能力。我國購物中心行業屢被詬病的同質化競爭、招商運營能力參次不齊、開發商缺乏運營思維等,其根源也在于內功不足”,九鼎投資馬占田談到。

      他指出,在存量去化時代,開發商需要擯棄“房地產思維”,回歸商業地產“運營為王”的本質,重視“內功”的修煉。

      對開發商來說,在項目規劃定位上如何充分迎合當地消費市場,如何成功引入與調整品牌、提升運營和管理項目的能力、實現理想租金收益從而提升資產價值等將成為開發商亟待解決的課題。而開發商的房地產基因決定了其商業運營需要重新建立或聘請經驗豐富的商業團隊,這就為商業地產綜合服務商提供了廣闊的市場空間。

      據商業地產業內人士稱,事實上,目前國內除了萬達、中糧、華潤這類具有長期商業項目運營經驗的大型開發商外,多數開發商缺乏自己成熟的運營團隊,需要在整個項目的生命周期內引入專業第三方來提供綜合性咨詢服務,降低試錯成本,實現項目落地及資產升值。而即使是萬達、銀泰這些開發商,近年來也開始大規模以輕資產管理輸出的模式擴張第三方業務。


      九鼎投資引入 “商業+資本”模式   幫助合作伙伴成為行業龍頭

      作為中國領先的股權投資機構,九鼎投資擁有豐富的商業連鎖投資經驗,曾在眾多商業細分領域完成投資,并協助這些企業成為行業龍頭企業。其中不乏上市公司如皇庭國際、羅萊生活、朗姿股份,愛迪爾珠寶,百合網等等,也包括絕味鴨脖、博士眼鏡、榮泰健身、毛戈平集團等一大批知名連鎖品牌。

      近兩年,中國的并購市場蓬勃發展。上半年,中國在國內外的并購活動又創下新的紀錄,交易金額增至4125億美元。在經濟增速換擋,A股市場持續低迷,供給側結構性改革拉開大幕的新時期,并購投資已成為九鼎投資新的主線。

      據馬占田介紹,該機構將利用自身資源優勢,更深度的介入實體經濟的運營和發展,通過將資本與產業深度綁定,重塑行業和企業的資源,快速打造新一批行業龍頭企業。

      作為九鼎投資商業地產板塊的負責人,馬占田表示:“從全球地產行業的發展來看,地產運營與資本的結合是必然趨勢。美國最大的地產公司西蒙地產實質上是一個基金管理公司,而全球最著名的資產管理機構黑石接近一半的收入都來源于其地產基金。”

      其實,九鼎投資早已在地產及商管領域有多重布局。

      -其斥資6億所投資的皇庭國際(000056),被中國權威投資評級機構投中集團評為“2016年中國房地產產業-最佳投資案例”。

      -在商業管理領域,九鼎投資也與多家知名機構建立了合作關系,并對其中多家企業完成股權投資。

      -在深度布局的基礎上,九鼎投資把握國際趨勢,結合對本土地產公司需求的深刻理解,也將其在商業地產領域的布局賦予了九鼎投資的金融屬性。該機構一方面將發力商業管理,另一方面也通過打通融資通道,探索與各大保險公司、上市公司以及海外基金的深度合作,為地產企業提供全方位的解決方案。

      據介紹,九鼎投資商業地產基金團隊的大多數成員均畢業于清華、北大等名校,可謂一支精英團隊。而據團隊成員介紹,基金負責人馬占田是個不折不扣的“工作狂”,經常組織團隊密集地實地考察、評審項目,一天走訪多個城市對他們來說更是家常便飯,馬占田在這一年的飛行里程已達到24萬公里,相當于繞了地球6圈。

      依托于九鼎投資,商業地產基金團隊快速吸納了眾多國內外商業管理領域的頂尖人才,建立實力雄厚的專業商業管理服務團隊。團隊不乏來自于五大行、凱德、盈石、中糧、華潤等優質機構的高管,也匯聚了全國各地本土化經驗豐富的人才。他們將充分利用九鼎在全國的連鎖網絡及自身的行業資源,為體系內購物中心提供長期的綜合性商管服務。目前,九鼎投資商業地產基金團隊仍在持續擴張中。

      馬占田表示:“九鼎投資通過在商業地產領域的持續研究和投資,以及過去八年在各產業的成功投資與上市后資本運作經驗,把脈到商業地產行業現狀與機遇,于是順勢而為,在商業地產板塊已經與眾多國內外知名地產企業形成了深度的戰略合作,在行業內也樹立了獨特的競爭優勢和良好的口碑。隨著并購時代的大幕拉開,九鼎投資已整裝待發,希望在助力供給側改革的同時,為投資者帶來合理可觀的回報。”

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